Los bienes inmuebles tienen dos valores: el catastral, base para impuestos como el predial, y el comercial, que es el precio estimado de venta según las condiciones reales de oferta y demanda.
En promedio, el valor catastral equivale al 40% del comercial. Así, si una casa se vende en 500,000 pesos, el municipio calcularía el predial sobre 200,000 pesos. Este valor varía según la plusvalía, determinada por factores como ubicación, infraestructura y servicios.
En Playa del Carmen, hay propiedades en la franja costera con valor catastral de 50 pesos por metro cuadrado, cuando su valor comercial real es 200 a 300 veces mayor (entre 10,000 y 15,000 pesos por m²). Esto significa que su valor catastral debería estar entre 4,000 y 6,000 pesos por metro cuadrado, es decir, 80 a 120 veces más.
En contraste, en zonas populares el valor catastral es de 1,200 pesos por metros cuadrado, 24 veces más que el aplicado a varias propiedades de alta plusvalía en la zona turística.
Desde luego, es una injusticia que paguen más proporcionalmente quienes menos tienen.
Recuerdo que un presidente municipal de Playa del Carmen intentó cobrar a los empresarios de Xcaret el predial que realmente les correspondía. Ellos se negaban, alegando que su negocio quebraría, y ofrecieron vender la propiedad al Ayuntamiento al valor catastral que consideraban excesivo.
El alcalde reaccionó de inmediato: “Te lo compro. Mañana te mando al tesorero con el cheque”. El empresario reculó y comenzó a pagar lo que correspondía. Xcaret no quebró; al contrario, sigue siendo una de las empresas más fuertes y emblemáticas del estado.
Algo similar ocurre ahora que la presidenta municipal Estefanía Mercado decidió acabar con vicios que sus antecesores no enfrentaron. Los hoteleros plantean escenarios apocalípticos que no ocurrirán. Es su manera de presionar.
Estefanía Mercado está haciendo lo que ningún alcalde en Quintana Roo se había atrevido: enfrentar privilegios disfrazados de normalidad. No es una lucha contra empresarios, sino por establecer piso parejo, algo que incomoda a quienes siempre han estado arriba de la balanza.
Es ofensivo que el valor catastral del metro cuadrado en una zona hotelera sea mucho menor que en una colonia popular. Evidentemente, así como ocurrió con Xcaret, los hoteleros no estarían dispuestos a vender su tierra a esos valores tan ínfimos.
Estefanía Mercado ha puesto el dedo en la llaga. Y esa es la diferencia entre gobernar para las élites o gobernar para el pueblo.
